На первый взгляд, у ипотеки, выдаваемой под залог имеющегося жилья, минусов больше, чем плюсов. А как правильно, стоит ли делать залог под своё единственное жилье? Обычно ипотечные заемщики при покупке квартиры не раздумывают над тем, что предлагать в залог. Если нет собственного жилья, в залог отдается приобретаемая квартира. Если есть – ипотека берется под залог имеющейся недвижимости. Между тем каждое обеспечение имеет свои особенности. Я же хочу взять новую квартиру под залог старой, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке.

От: @roma

На первый взгляд, у ипотеки, выдаваемой под залог имеющегося жилья, минусов больше, чем плюсов. А как правильно, стоит ли делать залог под своё единственное жилье?

Такие кредиты дают на долгий срок, и ставка по ним существенно ниже, чем по потребительским. Из-за этого и ежемесячный платёж относительно небольшой. То есть выплачивать кредит под залог недвижимости легче, чем другие. Теоретически можно остаться без квартиры, но это очень редко случается на практике. У банка нет цели выселить заемщика и продать его недвижимость, банку нужны выплаты. Но на недвижимость накладываются ограничения, ее нельзя продавать или дарить без согласия банка и кредит дают обычно со страховкой, которую тоже нужно оплачивать.

От: @roma

На первый взгляд, у ипотеки, выдаваемой под залог имеющегося жилья, минусов больше, чем плюсов. А как правильно, стоит ли делать залог под своё единственное жилье? Обычно ипотечные заемщики при покупке квартиры не раздумывают над тем, что предлагать в залог. Если нет собственного жилья, в залог отдается приобретаемая квартира. Если есть – ипотека берется под залог имеющейся недвижимости. Между тем каждое обеспечение имеет свои особенности. Я же хочу взять новую квартиру под залог старой, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке.

Здравствуйте. В данной ситуации, только Вы решаете, как для Вас выгоднее и правильнее будет поступить. В любом случае, изучите Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ, предварительно внимательно ознакомьтесь с условиями банка, запросите у него типовой договор (лучше это сделать в нескольких банках для сравнения, так как требования и условия кредиторов различаются), а также оцените свои финансовые возможности и возможные для Вас риски. Стоит учитывать, что банки принимают в залог не любую недвижимость вторичного рынка, оценку состояния объекта недвижимости также проводится данным банком. И обычно сумма, выдаваемая банком под залог имеющейся недвижимости, является ограниченной, то есть выделяемая сумма будет составлять примерно 70% от стоимости залоговой недвижимости. Также, если вдруг потребуется продать залоговый объект недвижимости для погашения ипотечного кредита, то сделать это будет не так просто, так как необходимо согласие банка и он может воспротивиться этой продаже, посчитав, что суммы от продажи данной недвижимости не хватит для покрытия кредита. Еще одним немаловажным моментом в данном вопросе будет являться страхование, которое будет обязательно предложено банком. Поэтому условия, процентные ставки по страхованию, а также изменение условий кредитования в случае отказа от страхования, необходимо детально изучить до принятия решения.

Хотелось бы подробнее узнать про сделку дарения имущества. Хочу своему сыну передать квартиру без купли продажи. И возникает вопрос как выгоднее оформить нового собственника, через договор дарения или всё же через куплю продажу? В каком из случаем уплачивается налог или тратиться больше денег на нотариусов и прочее оформление документов? Какой вариант из этих двух оформляется и проходить вся процедура быстрее?

От: @evgeniya

Хотелось бы подробнее узнать про сделку дарения имущества. Хочу своему сыну передать квартиру без купли продажи. И возникает вопрос как выгоднее оформить нового собственника, через договор дарения или всё же через куплю продажу? В каком из случаем уплачивается налог или тратиться больше денег на нотариусов и прочее оформление документов? Какой вариант из этих двух оформляется и проходить вся процедура быстрее?

Вы не сказали какого возраста ваш сын, поэтому поясню общие условия. При дарении квартиры т.к. вы с сыном являетесь близкими родственниками, то вы не обременены дополнительными тратами, в том числе уплаты НДФЛ.  Это наиболее выгодно.

Согласно ч.1 ст.572 Гражданского Кодекса РФ  "По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом."

Согласно п.3 ст.574 Гражданского Кодекса РФ "Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации."

Поэтому, чтобы подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку, следует:
1. Составить договор дарения в письменной форме, подписать двумя сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 162, п. п. 1, 3 ст. 574 ГК РФ).

От: @evgeniya

Хотелось бы подробнее узнать про сделку дарения имущества. Хочу своему сыну передать квартиру без купли продажи. И возникает вопрос как выгоднее оформить нового собственника, через договор дарения или всё же через куплю продажу? В каком из случаем уплачивается налог или тратиться больше денег на нотариусов и прочее оформление документов? Какой вариант из этих двух оформляется и проходить вся процедура быстрее?

Вы не сказали какого возраста ваш сын, поэтому поясню общие условия. При дарении квартиры т.к. вы с сыном являетесь близкими родственниками, то вы не обременены дополнительными тратами, в том числе уплаты НДФЛ.  Это наиболее выгодно.

Согласно ч.1 ст.572 Гражданского Кодекса РФ  "По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом."

Согласно п.3 ст.574 Гражданского Кодекса РФ "Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации."

Поэтому, чтобы подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку, следует:
1. Составить договор дарения в письменной форме, подписать двумя сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 162, п. п. 1, 3 ст. 574 ГК РФ).

Если ребенок не достиг 14 лет, договор подписывается законными представителями ребенка, а если ребенку от 14 до 18 лет, договор подписывается ребенком с согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ). При дарении квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется (Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08). Исключение - когда несовершеннолетний приобрел полную дееспособность в результате вступления в брак или эмансипации (ст. ст. 21, 27 ГК РФ).

Договор дарения не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением следующих случаев (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального Закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021):

             -дарение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
             -дарение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
Подготовить необходимые документы, которые потребуются для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27, ст. ст. 185, 185.1 Гражданского Кодекса РФ; п. 1 ст. 34, п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Федерального Закона "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ):

1. 1. заявление о государственной регистрации от дарителя и одаряемого (законного представителя);
   2. договор дарения квартиры, как правило, в трех экземплярах;
   3. документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого, а также их представителей;
   4. доверенность, подтверждающая полномочия представителя (если документы будут подаваться доверенным лицом);
   5. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы дарителя на квартиру;
   6. нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя (если квартира приобретена в период брака и является общей совместной собственностью супругов);
   7. иные документы в зависимости от ситуации, например решение органа опеки и попечительства, решение суда, свидетельство о регистрации брака (в случае приобретения полной дееспособности до 18 лет).

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Федерального Закона "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ).

3. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представить в Росреестр обязан нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

В остальных случаях граждане могут представить документы на регистрацию самостоятельно, обратившись в Росреестр с заявлением и необходимыми документами (ст. 131 Гражданского Кодекса РФ; ч. 1 ст. 3, ч. 1, 2 ст. 14 Федерального Закона "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре дарения (ч. 1 ст. 28 Федерального Закона "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ).

• Плюсы договора дарения квартиры:
  · Простота, короткие сроки оформления сделки;
  · Подаренная недвижимость – личное владение, не входит в состав совместно нажитого имущества;
  · Моментальный срок вступления во владение;
  · Близкие родственники избавляются от уплаты 13% НДФЛ;
  · Отсутствие обязательного нотариального, либо юридического участия, за исключением случаев с дарением доли квартиры;
  · Возможность добровольного отказа.
• Минусы договора дарения:
  · Передача прав собственности после смерти дарителя невозможна;
  · Невозможность вносить требования к получателю квартиры.

Что касается договора купли-продажи, то согласно ч.1. ст. 454 Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) "по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 558 предусматриваются особенности продажи жилого помещения. Основным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части дома, на территории которых проживают граждане, сохраняющие за собой право пользования этим жилым помещением после его покупки, является перечень этих граждан, с указанием их права на пользование жилым помещением, подлежащего продаже. Так вот мой родственник живет в другой стране, на счет продажи он не имеет ничего против, мы с ним оба собственника жилья, как продать это жилье без его присутствия, так как приехать он не может?

От: @e_katerina

Статьей 558 предусматриваются особенности продажи жилого помещения. Основным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части дома, на территории которых проживают граждане, сохраняющие за собой право пользования этим жилым помещением после его покупки, является перечень этих граждан, с указанием их права на пользование жилым помещением, подлежащего продаже. Так вот мой родственник живет в другой стране, на счет продажи он не имеет ничего против, мы с ним оба собственника жилья, как продать это жилье без его присутствия, так как приехать он не может?

В вашем случае можно оформить нотариально заверенную генеральную доверенность со стороны родственника на вас с правом продажи жилья. И согласие его на продажу. И выслать вам по почте.
Но лучше если вы обратитесь к риелтору и зададите все интересующие вас вопросы напрямую.

От: @e_katerina

Так вот мой родственник живет в другой стране, на счет продажи он не имеет ничего против, мы с ним оба собственника жилья, как продать это жилье без его присутствия, так как приехать он не может?

Согласно законодательству, продавец может осуществлять сделку как самостоятельно, так и через посредников с помощью привлечения сторонних лиц, например, риелторов либо иных посредников или же путём оформления доверенности, поручив осуществление сделки третьему лицу. Мы как то пару лет назад оформляли так жилье, я был в командировке, а нужна была моя подпись, я пошел в нотариальную контору, мне всё сделали и отправили на нужную почту скан документов.

Добрый вечер, подскажите если осуществлять сделку купли-продажи, но человек, после сделки еще какое-то время хочет проживать на жилплощади, какие есть риски, есть вероятность ,что потом просто продавец не покинет собственность уже другого человека?

Как расторгнуть бессрочный договор с риэлтором? Договор с риэлтором является по своей природе договором об оказании услуг. Предметом такого договора, как правило, является совершение риэлтором определенных действий по поиску жилого или нежилого помещения, а также земельного участка для приобретения его заказчиком в собственность, или во временное владение аренда, наем. В моём случае это поиск жилого помещения. Договор на оказание риэлторских услуг может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока его действия, как именно и у меня. Как это расторгнуть правильно?

От: @elena

Добрый вечер, подскажите если осуществлять сделку купли-продажи, но человек, после сделки еще какое-то время хочет проживать на жилплощади, какие есть риски, есть вероятность ,что потом просто продавец не покинет собственность уже другого человека?

Здравствуйте. Ваш вопрос был перенесен в соответствующий тематике раздел. Такой риск есть, поэтому в договоре купли-продажи необходимо прописать сроки физического освобождения продавцом квартиры, а также сроки юридического освобождения им и его членами семьи квартиры, т.е. снятие с регистрационного учета всех лиц, которые на момент продажи квартиры в ней зарегистрированы (проще говоря, срок выписки из квартиры). 

Может также быть ситуация: продавец, являясь собственником продаваемой им квартиры, выступает стороной в договора купли-продажи, а члены его семьи, зарегистрированные и проживающие в этой квартире, не являются ее собственниками, а соответственно не участвуют в договоре. Поэтому когда продавец указывет срок юридического освобождения квартиры, он принимает решение за членов его семьи, которые могут быть не согласны со сделкой. Здесь лучше оформить дополнительное соглашение или взять расписку со всех зарегистрированных на момент продажи квартиры членов семьи о том, что они не возражают против совершения этой сделки, и обязуются сняться с регистрационного учета после продажи квартиры.

Здравствуйте, у меня вопрос немного не по теме. В 2016 году приобрели квартиру в новостройке. В квартире были выявлены дефекты. Управляющая компания и застройщики это зафиксировали, и даже проводили работы, но результат они не принесли. На данный момент застройщик игнорирует мои заявления, претензии и ни как не решает вопрос по устранению дефектов. Гарантийный срок подходит к концу. Подскажите, что можно сделать и куда можно обратиться, как повлиять на управляющую компанию, застройщиков, для того, чтобы они все исправили?

От: @rudnitskaya

Здравствуйте, у меня вопрос немного не по теме. В 2016 году приобрели квартиру в новостройке. В квартире были выявлены дефекты. Управляющая компания и застройщики это зафиксировали, и даже проводили работы, но результат они не принесли. На данный момент застройщик игнорирует мои заявления, претензии и ни как не решает вопрос по устранению дефектов. Гарантийный срок подходит к концу. Подскажите, что можно сделать и куда можно обратиться, как повлиять на управляющую компанию, застройщиков, для того, чтобы они все исправили?

В вашем случае недостаточно информации.
Но вам следует написать претензию с указанием всех недостатков и направить застройщику по почте с уведомлением о вручении. Застройщик должен вам ответить в течение 30 дней. В случае если вы это уже прошли, и можете доказать направление претензии застройщику, получение, возможно ваши звонки, аудиозаписи и т.п. То не тяните, обращайтесь в суд.
Однако в вашем случае, если работы проводились, необходимо ознакомиться со всеми документами, чтобы дать полноценную консультацию.